Bình luận Dự Thảo Luật Đất Đai sửa đổi (tiếp)

Bình luận Dự Thảo Luật Đất Đai sửa đổi (tiếp)
30/12/2022
#VietnamBusiness #VietnamLaw #Lawupdate #Landlaw

Cơ quan chủ trì Soạn Thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) đã hoàn thiện và tiếp tục lấy ý kiến đóng góp của xã hội về dự thảo 2 Luật Đất Đai (sửa đổi) (“Dự Thảo”). Ngoài các vấn đề của Dự thảo tiếp tục nhận được sự đóng góp ý kiến rất rộng rãi và phong phú từ cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nhà nước, một số góp ý về một số điểm rất lớn và quan trọng của Dự thảo có thể đưa ra như sau:
1. Đối tượng chính của Luật Đất Đai là đất đai và Quyền Sử Dụng Đất (“QSDĐ”)
Văn bản pháp luật cao nhất là Hiến Pháp của Việt Nam đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước lại người đại diện của chủ sở hữu đất đai, thực hiện quyền của chủ sở hữu trong mọi vấn đề liên quan đến đất đai. Vấn đề này được nhắc lại tại điều 5 của Dự Thảo. Tuy nhiên nếu nhìn dưới góc độ chế định tài sản theo pháp luật dân sự chung thì cho đến nay, pháp luật chung cũng như luật đất đai qua các thời kỳ và Dự thảo luật mới nhất vẫn không xác định đất đai có là tài sản hay không. Để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như để tạo ra một khung pháp lý rõ ràng về đất đai, Điều 5 của Dự thảo cần được bổ sung xác định rõ đất đai là Tài Sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Vấn đề đặc thù của Luật Đất đai của Việt Nam là việc các chủ thể (khác không phải là Nhà Nước) trong xã hội mặc dù không có quyền sở hữu đất đai nhưng được Nhà nước trao Quyền Sử dụng Đất (QSDĐ) thông qua các hình thức công nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất v.v.. và pháp luật theo đó công nhận và có quy định các chủ thể có QSDĐ có các quyền và lợi ích nhất định tùy từng loại đất bao gồm quyền định đoạt, sử dụng, chuyển dịch, giao dịch QSDĐ và trong dân gian, hay báo chí đều gọi QSDĐ là tài sản. Tuy vậy pháp luật về đất đai cho đến này và tại Dự thảo này vẫn không có định nghĩa hay điều khoản nào khẳng định QSDĐ cấp hoặc trao cho các chủ thể trong xã hội là tài sản (hay cụ thể hơn là quyền tài sản) theo pháp luật về dân sự hay không và do không quy định QSDĐ là tài sản, Dự thảo Luật đất đai mới lại tiếp tục cách quy định cũ rất rắc rối và phức tạp để xác định một chủ thể có QSDĐ được làm gì và không được làm gì và các quy định này rất khác nhau về quyền và nghĩa vụ tùy từng loại chủ thể, từng loại đất và tùy thuộc vào chế định họ có được QSDĐ từ đâu và như thế nào.
Để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tạo ra khung pháp lý rõ ràng về chế định QSDĐ dưới góc độ tài sản và pháp luật chung về dân sự, Điều 5 của Dự thảo cần khẳng định QSDĐ là một loại Quyền tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân Sự và theo đó mọi việc sẽ đơn giản hơn và dễ hiểu hơn, dễ áp dụng hơn khi Dự thảo sẽ chỉ cần đưa ra các điều kiện, các hạn chế quyền hoặc nghĩa vụ riêng, đặc thù của pháp luật chuyên ngành về đất đai đối với việc chủ sở hữu tài sản thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với tài sản là QSDĐ tùy theo loại chủ thể, từng loại đất và cơ sở xác lập quyền sở hữu tài sản là QSDĐ. Khi đó Luật đất đai sẽ không cần phải quy định lại nhưng quy định đã có liên quan đến các vấn đề chung về tài sản, sở hữu tài sản, giao dịch, hợp đồng … liên quan đến tài sản là QSDĐ cho Bộ Luật Dân sự điều chỉnh.
2. Phạm Vi Áp dụng của Luật (điều 4)
Dự thảo cần xem lại cách quy định tại điều 4 này để làm rõ khi nào thì luật đất đai sẽ ưu tiên áp dụng hoặc ngược lại luật chuyên ngành khác sẽ áp dụng trong các trường hợp cùng một vấn đề có nhiều luật chuyên ngành khác nhau cùng điều chỉnh ngoài các vấn đề đã nêu tại dự thảo là đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất hay vấn đề tài sản công là quyền sử dụng đất (chứ không phải là đất đai như cách viết hiện tại) và tài sản gắn liền với đất.
3. Điều Cấm (điều 13)
Quy định về hành vi bị cấm trong một văn bản luật là một vấn đề thực tiễn pháp lý rất quan trọng theo đó nhà nước xác định rõ hành vi nào của các chủ thể trong xã hội sẽ vi phạm trật tự xã hội cần bị trừng phạt do vậy các quy định về điều cấm có hệ lụy rất lớn về trách nhiệm pháp lý của các chủ thể trong xã hội. Một chủ thể có hành vi vi phạm điều cấm sẽ đối mặt với các chế tài nghiêm khắc của pháp luật chung về hình sự, hành chính và dân sự. Vì vậy quy định về hành vi bị cấm cần phải được rõ ràng, chính xác và cần đảm bảo không tạo ra nhiều hơn một cách hiểu và cách áp dụng pháp luật về hành vi bị cấm. Hiện tại Dự thảo đang có một số quy định sau cần rà soát lại:
a. Hành vi lấn đất cụ thể là gì, như thế nào, ở mức độ nào là hành vi bị cấm, Dự thảo cần bổ sung định nghĩa, mô tả hành vi này;
b. Cấm hủy hoại đất: tại định nghĩa 30 (điều 3) ngoài các hành vi khác, hủy hoại đất được định nghĩa là hành vi làm biến dạng địa hình đất. Với quy định này, việc người dân, tổ chức tự phát thực hiện, thậm chí cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép san bạt đồi núi để hạ cốt nền, làm mặt bằng mới ở các địa bạn trung du, miền núi, lấy đất để lấn biển ở các tỉnh ven biển, hoạt động san lấp mặt bằng, lấp lấn mặt nước để lấy mặt bằng sẽ thuộc trường hợp bị cấm của pháp luật, vì vậy định nghĩa này cần được xem xét lại để đảm bảo sự phù hợp với thực tiễn.c
c. Không đưa đất vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích là hành vi bị cấm trước hết là một quy định rất bất cập, can thiệp vào quyền định đoạt, quyền sử dụng tài sản của mình của chủ sở hữu đối với tài sản là QSDĐ trong rất nhiều trường hợp và thực tiễn sử dụng đất ở nông thôn hiện nay của Việt Nam, với quy định này rất nhiều trường hợp sau đây sẽ đối mặt với chế tài vi phạm điều cấm:
• công dân, hộ gia đình có thể không đưa đất vào sử dụng, khai thác ví dụ để trống đất ở, hoặc có nhà ở để không ở
• lấy đất ở để làm vườn, làm sân, lấy đất ở, đất vườn, đất ruộng để làm nhà xưởng, kinh doanh thương mại
• để hoang đất vườn, đất ruộng, đất rừng vì không có lao động,
• lấy đất lúa để trồng cây ngắn ngày, xen canh
• lấy đất lúa, đất vườn để nuôi trồng thủy sản….
Vì vậy kiến nghị điều cấm này cần được xem xét điều chỉnh lại cho phù hợp. Tốt nhất là nên bỏ điều này. Các trường hợp không sử dụng đất theo các dự án được phê duyệt hoặc không sử dụng đất đúng mục đích được phê duyệt thì áp dụng chế tài thu hồi đất là phù hợp. Còn trường hợp không sử dụng đất, không sử dụng đất đúng mục đích mà gây ra thiệt hại thì pháp luật đã có các chế tài hình sự, hành chính và dân sự cho các trường hợp này.
4. Vấn đề chủ thể quyền sử dụng đất là hộ gia đình: đây là một vấn đề di sản kéo dài xuất phát từ những ngày đầu cải cách ruộng đất khi ruộng đất được xác định theo hạn điền và cấp cho các hộ gia đình. Bộ Luật Dân sự hiện hành đã có quy định chủ thể dân sự chỉ là cá nhân và pháp nhân và theo đó, dưới góc độ dân sự, hộ gia đình về bản chất là một tập thể các cá nhân có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đồng sở hữu tài sản chung của hộ, có chung quyền và nghĩa vụ của hộ với chủ thể dân sự khác. Mặc dù vậy, vì vấn đề lịch sử hộ gia đình là chủ thể sở hữu chung quyền sử dụng đất cấp cho hộ vẫn còn tồn tại và tiếp diễn, Bộ Luật Dân Sự vẫn có một quy định riêng cho phép vấn đề hộ gia đình sẽ được điều chỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn hộ gia đình là chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất đang đặt ra rất nhiều vấn đề pháp lý, các tranh chấp kéo dài. Cụ thể
• thành viên của hộ gia đình vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ai, được xác định ở đâu luôn không có câu trả lời chính xác cho đến nay
• đối với nhiều loại đất hiện hộ gia đình đang nắm quyền sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì việc xác định thành viên của hộ sẽ căn cứ vào thời điểm nào?
• dưới góc độ tài sản chung, thành viên của hộ gia đình đã có nhiều thay đổi từ thời điểm xác định thành viên hộ được công nhận ví dụ có thành viên chết nhưng chưa mở thừa kế để xử lý phần di sản là phần quyền sử dụng đất của hộ, hộ có các thành viên mới theo quan hệ hôn nhân, gia đình và đã đóng góp nhiều công sức, tài sản vào các tài sản gắn liền với đất và các cấu phần quyền sử dụng đất mới đã được ghép, gộp vào diện tích đất ban đầu của hộ, trong nội bộ gia đình đã có các giao dịch thực tế như cho tặng, phân chia cho một số thành viên hộ đang sống và sinh hoạt trên diện tích đất nhưng các giao dịch này chưa được hoàn thành các thủ tục luật định để đảm bảo hiệu lực của các giao dịch này v.v. do vậy thực tế đã xảy ra và tiếp diễn rất nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề xác định thành viên của hộ trong việc đã cấp hoặc đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như liên quan đến việc phân chia, chia tách tài sản chung, thừa kế, để thừa kế tài sản chung của hộ của các thành viên hộ.
Nếu luật đất đai sửa đổi vẫn tiếp tục duy trì vấn đề này, các rủi ro, tranh chấp trên sẽ tiếp tục tiếp diễn, kéo dài sẽ tốn kém cho xã hội. Kiến nghị Luật đất đai mới nên xem xét bỏ công nhận hộ gia đình là chủ thể quyền sử dụng đất để đảm bảo không chỉ tính thống nhất của hệ thống luật Việt Nam mà ít nhất nó chấm dứt việc tiếp tục công nhận, cấp quyền sử dụng đất cho hộ. Đối với các chủ thể là hộ gia đình hiện đang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật chỉ cần có điều khoản chuyển tiếp theo đó quy định khi có bất cứ biến động nào liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình sau ngày luật có hiệu lực, các thành viên của hộ đều phải tiến hành thủ tục xác định các thành viên của hộ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được chuyển đổi thành cấp cho các cá nhân có sở hữu chung quyền sử dụng đất.

Bình luận, câu hỏi xin gửi về contact@vietpremierlaw.vn